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2024-04-02 00:30
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美国房屋销售虽然走出周期性低点，但房价却走向探底之路……美国成屋销售今年2月意外大涨，但4月不及预期并延续下跌态势，跌幅较3月扩大!与此同时，成屋售价同比下跌，降幅为11年来最♚大?根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，4月成屋销售同比下降23.2%，环比跌3.4%，经季节性调整后的年率为428万!成屋价格中位数同比下降1.7%至38.88万美元，创2012年1月以来最♚大的降幅!未经季节性因素调整的房价中位数从去年6月份创下的41.38万美元的历史高位下跌6%；成屋销售非常低迷，自2022年初以来下降约三分之一，在过去15个月中只有一个月见涨!美国按揭贷款利率自2022年初以来飙升，多数购房者的购买力大打折扣，需求遭到打击;同时，较高的房贷利率让当前已经锁定低贷款利率的房主不愿卖房，因此，房屋供应➾量低于正常水B平！自去年10月、11月创下超过7%的20年高点以来，抵押贷款利率在最♚近几个月里出现波动;据房地美数据，截至5月11日，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.35%;NAR首席经济学家LawrenceYun表示：“房屋销售复苏情况不上不下，向好还是向坏主要取决于按揭贷款利率的变动!”房市降温之际，经济出现不良迹象！第一季度经济增长放缓¾，许多经济学家预计今年将进一步放缓¾！尽管就业市场依然强劲，但许多大公司已宣布裁员；美国劳工部报告5月初请失业金人数触及18个月高位，上周初请失业金人数为24.2万人，从去年不到20万的低点明显上升？不过房屋销售仍高于近期的周期性低点!过去几个月就业增长、房屋供不应➾求和按揭贷款利率波动，一定程度上推动了买房需求？4月的房屋销售中，首次购房者占29%，较一年前的28%略有上升？全款买房占总销售的28%，较去年同期的26%略有上升？房屋建筑商正受益于房市现有供应➾不足?美国5月NAHB房产市场指数录得50，为2022年7月以来新高，已连涨五个月；美国商务部本周表示，美国住房建设的新屋开工量4月环比增长2.2%?代E表未来建筑活动的指标—➾—➾建筑许可下降1.5%?#财经新势力#美国房价在连续5个月的同比下降（11年来最♚长的连续下降）之后，7月份开始上涨?《华尔街日报》报导说，令人惊讶I的快速复苏表明，抵押贷款利率去年飙升后，住宅房地产的衰退期比许多住房经济学家预计的时间更短、程度也更浅!房源短缺是一个很大的原因?高利率促使房主选择留在原住房内，而不是购买新房、承担更昂贵的抵押贷款；这导致待售房屋库存异常低!美联储自去年来的不断加息，使抵押贷款利率不断上涨，导致住房负担能力降至几十年来最♚低!由于抵押贷款成本增加，购买房屋的成本也在增高！美联储主席杰罗姆‧鲍¾威尔（JeromePowell）在8月25日发出信号：央行可能会在9月份的政策会议上维持利率稳定，但如果经济没有出现进一步疲软，未来几个月加息的可能性仍然存在？许多潜在的购房者已经放弃寻找房屋，因为抵押贷款利率最♚近达到了二十年来的高点!但上市销售的房屋通常仍会收到多次出价，从而推高了最♚终售价；结果是市场整体交易量急剧下降?与2022年1月相比，二手房销量目前下降了约36%！但除了一些陷入困境的地区之外，房价总体保持坚挺！根据全国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）的数据，7月份全国现房销售中位价同比上涨1.9%，达到406,700美元;根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight的数据，8月份，50个最♚大市场中的30个市场的价格创下历史高位？由于抵押贷款利率徘徊在7%以上，且房地产市场进入通常放缓¾的秋季和冬季，未来几个月销量可能会继续萎缩；但经济学家们表示，即使发生这种情况，价格也不太可能大幅下跌，因为仍然没有足够的待售房屋来满足需求？美国房价连续第三个月上涨，因为房源紧张，买家需求不断增长!标普CoreLogic凯斯-席勒经季调数据显示，4月份全美房价环比上涨0.5%？美国正处于传统上最♚繁忙的购房季节，但上市待售房源只有2019年春季的约一半？库存短缺限制了交易，但在许多地区，决心购房的买家往往被迫支付高于要价的价格；“房价的持续复苏是有广泛基础的，”标普道琼斯指数的董事总经理CraigLazzara周二在一份声明中表示!4月份全美房价同比下跌0.2%，相比3月为同比上涨0.7%；迈阿密、芝加哥和亚特兰大在最♚大20个城市中同比涨幅最♚大?住房市场仍在适应➾自2022年初以来翻了一番的抵押贷款利率？高利率降低了潜在买家的负担能力，并阻碍了现有房主换房！Lazzara说，房价能否持续改善“将取决于市场如何应➾对当前抵押贷款利率和潜在经济持续疲软所带来的挑战”？随着买家重返市场，就少量待售房源展开竞争，美国房价连续第二个月上涨？标普CoreLogic凯斯-席勒的数据显示，3月份全美房价环比上涨0.4%;由于买家开始适应➾自去年起飙升的借↕贷成本，美国部分地区的需求正在回升？不过，交易仍然相对缓¾慢，因为房主通常不愿出售并放弃较低的利率，这使得二手房库存较为紧张?标普道琼斯指数的董事总经理CraigLazzara在一份声明中表示，“房价连续两个月上涨并非表示市场终于回暖，但3月的数据表明，始于2022年6月的房价跌势可能已告终？”3月房价同比上涨0.7%，低于2月的同比涨幅2.1%？买家面临的借↕贷成本相较于一年前依然较高!随着市场对美国债务上限谈判作出反应➾，抵押贷款利率近来攀升！根据房地美的数据，30年期固定抵押贷款利率平均为6.57%，高于2022年1月初的3.22%？Lazzara说：“当前的抵押贷款利率以及经济可能持续疲软带来的挑战，或将至少在未来几个月继续构成房价的阻力；”;周二，美国公布的房价数据显示，伴随着美联储持续加息，以及人们担心未来经济陷入衰退，美国房价继续冷却!12月标普凯斯席勒（Samp;P/CS）全美房价指数连续第六个月下滑，环比下跌0.51%，比预期的下跌0.4%还要糟糕;经历一连串的下跌，去年12月的房价比当年6月的峰值水B平低4.4%？同比来看未经季调的数据，2022年12月的全美房价比2021年同期高出5.8%，这一增幅低于11月时7.6%的年增长率；不过12月5.8%的年增率，仍是该数据35年历史上表现第15高的月份?年增率的历史纪录于2021年创下，高达18.9%!12月20座大城市房价指数同比增4.6%，增幅较11月的6.8%收窄；12月10座大城市房价指数同比增4.4%，增幅较11月的6.3%收窄!分地区来看，价格涨幅最♚大的城市是佛罗里达州的迈阿密和坦帕，以及亚特兰大市，分别上涨15.9%、.9%和10.4%！12月旧金山房价同比下跌4.2%，西雅图同比跌1.8%？标普道琼斯指数董事总经理CraigLazzara在一份新闻稿中表示，“房贷利率稳定或更高的前景，意味着按揭贷款融资仍然是房价的逆风因素，而经济疲软，包括经济衰退的可能性，也可能会限制潜在买家!鉴于宏观经济环境充满挑战的前景，房价很可能会继续走弱！”同日，美国另一项房价数据FHFA指数显示，12月环比跌0.1%，预期为下跌0.2%，11月前值为下跌0.1%，也呈现房价逐月疲软的态势！2022年以来，伴随着美联储坚定的打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压；根据美国最♚大的房地产平台之一Redfin上周的一份报告，去年下半年美国房屋总价值下跌了23亿美元？美国30年期房贷利率在去年10月达到7.3%的峰值，随后按揭贷款利率回落明显，在今年1月达到约6%的近期低点，但仍远高于去年初约3%的水B平;不过近来利率又与美国国债收益率的上涨步伐一致，重拾上涨，截至上周五，平均位于6.88%的水B平;当前，市场上的房屋滞留的时间更长，这可能会给买家更多话语权，促使卖家推出更大的折扣，也意味着房价未来依然可能走低;不过与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑；摩�根士丹利分析师此前表示，美国房价预计将在2023年下跌4%，成为2012年以来首次同比下降？这一悲观预期源自房地产市场需求的持续下降？由于按揭贷款利率高，叠加房价仍处于历史高位，导致民众房屋购买力以三十年来最♚快的速度下滑，并且在此期间，房贷月供占家庭收入的比例同比大涨一倍多，许多潜在购买者被迫离场观望？本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多;
